משבר כלכלי מתמשך? זה השינוי העמוק שיתסיס את שוק הנדל"ן למגורים בישראל

המשבר הכלכלי שנגרם כתוצאה ממגפת הקורונה כבר הוכתר על ידי מומחים כמשבר הכי גדול מאז מלחמת העולם השנייה. ככזה, הוא אמור היה לפגוע לפי רוב התחזיות במחירי הנכסים, כולל בניירות ערך ובנכסי נדל"ן. בינתיים, התרחיש הפסימי הזה לא קורה, לא רק בשווקים הפיננסיים, אלא גם לא בשוק הנדל"ן למגורים.

האינדיקטורים משווקי הנדל"ן במדינות שונות, כולל בישראל, מצביעים על כך שגם אם הייתה פגיעה, היא הייתה קצרה וקטנה. היקפי העסקאות והמחירים בשוק הנדל"ן מתאוששים די מהר במדינות רבות. בארה"ב כבר התחילו להתייחס לשוק הנדל"ן כאל "קטר של התאוששות בכלכלה", לאחר שמכירות הבתים ואישורי בנייה בחודשים האחרונים היכו את כל התחזיות.

המשבר הנוכחי פגע באופן לא פרופורציונלי דווקא בבעלי השכר הנמוך, שמועסקים בענפי השירותים. זאת בוודאי בעיה לא פשוטה לכלכלה ולממשלות, אך מבחינת שוק הנדל"ן זה לא הציבור שהרכיב את גרעין רוכשי הדירות. ציבור רוכשי הדירות נפגע פחות במשבר הנוכחי

ניתן למצוא בקלות יחסית הסברים למגמה החיובית בשווקים הפיננסיים: הריבית הנמוכה, התמיכה הממשלתית ועוד. כל אלה יכולים להסביר את העליות החדות בשוק המניות בחצי השנה האחרונה. אולם, שוק הנדל"ן אמור להיות קשור הרבה יותר לכלכלה הריאלית. אז איך ייתכן שבמציאות של מאות אלפי דורשי עבודה, קיצוצי שכר ופשיטות רגל של עסקים, מחירי הדירות עולים ומספר העסקאות בנדל"ן רק גדל?

חושבים שזה הזמן להשקיע בבורסה? לחצו כאן >>

מחפשים השקעה סולידית 

לתופעה זו יש כמה סיבות, אחת מהן ייחודית למשבר הקורונה. מצד החוסכים, המשבר צמצם עוד יותר את האפשרויות להשקעה מחוץ לשוק ההון. הריביות בעולם, שהיו נמוכות ממילא, ירדו עוד יותר לרמות רצפה קרובות לאפס או אף נמוכות ממנו.

לא מעט משקיעים, חשוב לזכור, הפסידו הרבה כסף במפולת של חודש מרץ 2020 עם תחילת המשבר, לאחר שמיהרו למשוך כספים מקרנות הנאמנות. בישראל נמשכו יותר מ-40 מיליארד שקל בשיא המפולת. אותם משקיעים לא מוצאים גם כיום הרבה אפיקים שנחשבים סולידיים יחסית, מלבד הנדל"ן. אפשר אמנם להתווכח עד כמה השקעה בנדל"ן היא סולידית, אבל לפחות למראית עין היא לא מאבדת מערכה עשרות אחוזים בפרק זמן של שבועות, כפי שקורה לעיתים בשוק ההון.

המשבר הנוכחי פגע באופן לא פרופורציונלי דווקא בבעלי השכר הנמוך, שמועסקים בענפי השירותים. זאת בוודאי בעיה לא פשוטה לכלכלה ולממשלות, אך מבחינת שוק הנדל"ן זה לא הציבור שהרכיב את גרעין רוכשי הדירות. ציבור רוכשי הדירות, להשקעה או למגורים, נפגע פחות במשבר הנוכחי.

נקודה נוספת: ריבית סופר-נמוכה מבריחה כאמור חוסכים לשוק הנדל"ן מהיעדר אלטרנטיבות, אך היא גם מוזילה מאוד את המשכנתאות ומגבירה ביקושים לדירות. בארה"ב, הריבית על המשכנתאות ירדה לרמות נמוכות היסטוריות ומשכה רוכשים רבים לשוק הנדל"ן.

הבית צריך להשתנות 

עד כאן, דיברנו על שינויים שקרו, קורים וכנראה גם יקרו בעתות משבר. השינוי הייחודי היחידי שהתרחש במשבר הנוכחי ומתחיל להשפיע עמוקות על שוק הנדל"ן למגורים זו העבודה מהבית. נאמר כבר רבות על השפעת העבודה מהבית על בנייני המשרדים, אך גם שוק הנדל"ן למגורים עומד לשנות צורה. ההיסטוריה מלמדת שאנשים בוחרים את אופן ומיקום המגורים שלהם בעיקר על פי העבודה.

כדי לעבוד מהבית, לא באופן זמני אלא כדפוס קבוע לפחות בחלק מהשבוע, הבית צריך להשתנות. אפשר להתיישב עם מחשב נייד ליד השולחן במטבח או בסלון, במקרה הטוב בחדר ילדים, ולעבוד שם במשך שבועיים, אולי אפילו חודשיים, אך אם עבודה מהבית הופכת לשגרה, נדרשת לכך סביבה מתאימה. זה לא רק שולחן, מחשב וציוד משרדי, אלא גם מקום שאפשר לנהל בו שיחות טלפון או מפגשי זום בלי הפרעות. ברוב הבתים אין חדר פנוי שמתאים לזה כשגרה קבועה. צריכים לשנות בית קיים או לעבור לבית גדול יותר. סביר מאוד שנראה בקרוב הרבה שיפוצים בבתים קיימים ופרויקטים של בתים משותפים עם חללי עבודה מצוידים בתשתיות תקשורת מתאימות לעבודה קבועה מהבית.

רוצים להשקיע בבורסה? לחצו כאן >>

קראו עוד במגזין:

• מתקרבים לגיל 60? אל תחמיצו את ההטבות בתיקון 190
• הכירו: 8 מסלולי השקעה בקופת הגמל להשקעה
• להיות מוכנים בפעם הבאה: כך תיצרו לכם כרית ביטחון פיננסית

הזדמנות גדולה לפריפריה

עבודה מהבית פירושה גם שאפשר לגור בכל מקום, לאו דווקא קרוב למקום העבודה. החלום של בית בכפר הופך למציאות למשפחות רבות. בארה"ב כבר רואים מגמה ברורה של ירידה בביקוש לדירות בערים הגדולות, ועלייה בביקוש לבתים בפרפריה.

כתוצאה ממעבר לפריפריה צפוי שינוי של התפלגות המחירים על פני שטח המדינה. המצב שבו המחירים במרכז הרבה יותר גבוהים מאשר בפריפריה צפוי להשתנות לטובת פריסה גיאוגרפית יותר אחידה של מחירים. תל אביב היא עיר מגניבה, אבל לא כל תושביה וסביבתה נהנים מרבגוניות תרבותית ומהאפשרויות שהיא מעניקה. רבים מתגוררים בה או בערי לווין הצמודות אליה בעיקר משיקולי תעסוקה.

נוצרה כאן הזדמנות גדולה לערי הפריפריה למשוך לאליהן אוכלוסייה חזקה, שמחפשת איכות חיים, קרבה לטבע, עם פחות צפיפות ועם עלויות מחיה יותר נמוכות. אוכלוסייה זו  יכולה למשוך אחריה עסקים רבים וגם אוכלוסייה שמתפרנסת ממתן שירותים.

עבודה מהבית עשויה גם להפחית את היתרון שמעניקה גמישות של השכרת דירה ביחס לבעלות על הבית. יכולה להיות לכך השפעה על המחירים היחסיים של שכר דירה לעומת בעלות על הדירה, במיוחד בפריפריה.

בשורה התחתונה, מעבר של חלק גדול מהאוכלוסייה לעבודה מהבית עומד לשנות את שוק הנדל"ן למגורים, כולל בישראל, להגדיל את מספר העסקאות של משפרי דיור ומשקיעים ולהגדיר מחדש את היחסים בין המרכז לפריפריה. שינויים אלה יובילו לשינויים גם במפת החינוך, התחבורה, המסחר, התרבות ותחומים רבים נוספים. לכן, בזמן שהתאוששות הכלכלה כולה מהמשבר צפויה לקחת לא מעט זמן, ייתכן בהחלט שנקבל כבר בקרוב שוק נדל"ן למגורים תוסס ורווי פעילות.

לחצו ובחרו איך להיכנס לבורסה >>

מסמך זה הוכן על-ידי מיטב דש השקעות בע"מ ו/או על-ידי אחת או יותר מהחברות שבשליטתה. מסמך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, ועל כל אדם להתייעץ עם יועץ ו/או משווק השקעות בכל הנוגע לביצוע פעולה במוצרים פיננסיים ועם יועץ פנסיוני ו/או סוכן שיווק פנסיוני בכל הנוגע להצטרפות או עזיבת מוצרים פנסיוניים. כמו כן, מסמך זה אינו מהווה הצעה או המלצה לרכישת או מכירת מוצר פיננסי, לרבות קרן השתלמות, אופציות, יחידות השתתפות בקרן נאמנות או כל נייר ערך או מוצר פיננסי אחר, ואינו מהווה הצעה להצטרפות או עזיבת מוצר פנסיוני, לרבות קופת גמל, קרן השתלמות, קרן פנסיה או תכנית ביטוח. רכישת מוצר פיננסי בגינו נדרש פרסום תשקיף ודיווחים מיידיים, לרבות יחידות בקרנות נאמנות, תעשה על פי התשקיף והדיווחים המיידיים שבתוקף. כמו כן, מיטב דש השקעות בע"מ, וכן חברות שבשליטתה עוסקות, בין היתר, בניהול תיקי לקוחות, ניהול קרנות נאמנות, ניהול קופות גמל, ניהול קרנות השתלמות, ניהול קרנות פנסיה וחיתום, ועשוי להיות למי מהן עניין אישי במסמך זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמן ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. האמור במסמך זה נאסף ו/או מתבסס על מידע ממקורות שונים ולא בוצעה על-ידי מיטב דש השקעות ו/או כל חברה שבשליטתה בדיקה עצמאית של המידע האמור. האמור במסמך זה כולל הערכות, אומדנים ו/או תחזיות. מיטב דש השקעות בע"מ וכן כל חברה בשליטתה אינן אחריות לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ועקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו. אין בתשואות העבר של המוצרים הפיננסיים כדי להעיד על תשואותיהם בעתיד. כל הזכויות, לרבות זכויות הקניין הרוחני, במסמך זה ובתוכנו, שייכות למיטב דש השקעות בע"מ ו/או לאחת או יותר מהחברות אשר בשליטתה, ואין לעשות בו כל שימוש שהוא, לרבות להפיצן ולהעתיקו, ללא קבלת אישורן מראש ובכתב.